小区车位权属纷争探讨

（环资部 韩芳）

小区地下车库归属权到底是谁的，随着私家车的增多，小区车位日益成为关注热点。鉴于目前法律规定并未对车位的所有权作出明确规定，立法尚不健全，实践中业主或业主委员会、开发商之间容易因车位权属问题产生纠纷。经查阅相关资料与案例，就此形成如下观点，以期探讨：

问题一：如何定性小区车位性质

依据目前我国房地产市场及郑州小区车位的具体情况，车位类型大致分为四种：地下产权车位、地下人防车位、地上规划车位、地上临时车位。

1、可以办理产权的地下停车位

可以办理产权的地下停车位，是指在本小区地下空间中，满足单独立项、单独报批、单独核算、单独规划、办理了土地出让手续，可以办理所有权证书的车位。

依据《物权法》第一百三十六条：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”。据此可知，在地下设立建设用地使用权，由建设单位缴纳土地出让金，独立报建审批，独立成本核算，其所有权属于开发商，可以办理权属登记。这样的车位，产权属于开发商或者购买业主，可以买卖销售。

另外，地下车位还有另外一种情形，若地下车位属于地面建筑物、构筑物及其附属设施所占用的地下空间，不计容积率，建设单位不仅将建设成本转嫁给了业主，而且还获取了一定的利润，其所有权应当与地面建设使用权保持一致，属于公共产权。

2、 小区的地下人防车位

地下人防车位，属于建造在小区人防工程内的，非战时用于停车的车位。《人民防空法》第五条“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”；《物权法》第五十二条：“国防资产属于国家所有”；建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条：“作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积”。

由此可知，人防地下停车为是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，但开发商也无权出售。人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，即归国家所有，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主，开发商自然不能出售获利。如需落实所购买车位是否属于人防工程，签署合同时应仔细查看内容，一般都会显示，进一步落实的话建议向当地人防办公室调阅相关人防工程规划图纸。

3、地上规划车位

地上规划车位，在小区房屋销售时未按公建面积进行公摊，停车场的所有权归开发商所有。《物权法》第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。因此，小区内的规划车位属于开发商所有，可以售卖或出租。

4、地上临时停车位

地上临时停车位，指开发商占用小区公共道路、绿地或其他场地，规划的临时停车位，依据《物权法》第七十四条，则属于小区业主共同所有，开发商无权处置。开发商无权出售或出租。

问题二：业主与开发商所签署的车位协议的性质

实践中，车位合同名称有《车位出租协议》、《车位买卖协议》，最常见的为《车位使用权转让协议/专有协议》，前两类协议性质明确，《车位使用权转让协议》到底属于何种性质？

一种法律行为，无论其名目为何，要想纳入现行法律体系中某一法律制度的调整，必须先确定其法律性质。纵观我国目前的民法体系，涉及使用权从所有权中剥离并单独让渡的制度只有两大类：其一是物权法中的土地使用权出让、划拨和转让制度 ；其二是合同法中的租赁合同制度、融资租赁合同制度、借用合同制度。车位使用权转让合同与土地使用权出让、划拨、转让制度无关，也明显区别于融资租赁合同。

从法律性质上讲，车位使用权转让合同只能是租赁合同。根据《合同法》规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同有二个特点：1、租赁合同是转移财产使用权的合同，一方将财产的使用权和收益权让渡给另一方；2、租赁合同是有偿合同，受让一方为使用该财产向对方支付一定费用。车位使用权转让合同本质上不属于买卖合同。买卖合同的核心是标的物所有权的转移，故不转移所有权而只转移使用权的行为不能说是买卖行为。因此，虽名为使用权转让合同，实为租赁合同，应该适用《合同法》有关租赁合同的专门性规定。

问题三：车位使用权转让合同的法律效力

依前所述，车位所有权属于开发商所有的，其可以有权出租或出售；若不属于开发商所有的，其无权对外签订合同予以处分。即使开发商有权出租，也应符合《合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年的法律规定，否则，超过二十年的，超过部分无效。

占用小区公共区域属于全体业主共有的车位，从主体角度认定合同效力，如果是开发商与业主所签的的车位使用权转让合同属于无权主体签订的效力待定合同，只要车位的所有人不予认可,即为无效合同,其法律后果是开发商应返还全部转让费，并赔偿因其缔约过失责任给业主造成的利息损失。《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如果小区业主需要购买该车位使用权的话，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订车位使用权转让协议。在这种情况下，只有全体业主有权决定该车位的使用权。

如果属于人防工程车位，开发商无权销售该车位，但一般可以享受投资利益，国家允许其不影响战时功能的前提下予以使用或收益，即该类合同使用权原则上可以转让，受让方有条件地使用，同理租赁期限不应超过20年，超过部分属于无效。实践中，很多开发商以人防工程车位出租，且租赁期限与房产所在地块使用年限一致，该种情况下针对超出20年的部分，相关业主可向开发商主张返还租赁费用。